賃貸住宅管理業法において、誇大広告および不当勧誘の禁止は、サブリース方式（特定賃貸借契約）におけるオーナー保護を目的とした極めて重要な規制です。過去問分析からも、これらはサブリース業者（特定転貸事業者）だけでなく、「勧誘者」に対しても厳格に適用される点が繰り返し問われています。
それぞれの詳細と法的な位置付けを整理します。
1. 誇大広告等の禁止
特定転貸事業者が広告を行う際、事実と著しく相違する表示や、実物よりも著しく優良・有利であると誤認させる表示が禁止されています。
- 規制対象となる事項: 主に「支払うべき家賃」「維持保全の実施方法」「維持保全の費用分担」「契約の解除に関する事項」の4点です。
- 「家賃保証」の表示: 最も注意が必要なポイントです。「○年家賃保証」とだけ記載し、借地借家法に基づき家賃が減額される可能性があることを併記しない場合は、誇大広告に該当します。
- その他の具体例: 実際には深夜の維持保全を行わず受付のみであるのに「24時間対応」と表示することや、解約時に違約金が必要であるのに「いつでも解約可能」と表示することも禁止されています。
2. 不当な勧誘等の禁止
契約の締結を勧める際、相手方の判断を誤らせるような不当な行為が厳格に禁止されています。
- 事実の不告知・不実告知: 契約のリスク（将来の家賃変動など）について「故意に事実を告げない」ことや、不実のことを告げる行為です。これは実際に契約が締結されなくとも、その行為自体が違反となります。
- 迷惑・威迫行為: 相手方が拒否しているのに執拗に勧誘を続けたり、深夜や長時間の勧誘で困惑させたりする行為、さらには威迫して申込みの撤回を妨げる行為などが含まれます。
3. 「勧誘者」への適用と責任
この規制の大きな特徴は、サブリース業者本人だけでなく、勧誘者（建設業者や不動産業者など）も対象となる点です。
- 勧誘者の範囲: 明示的に委託された場合だけでなく、サブリース業者の名刺の使用を認められている者や、勧誘を再委託された第三者も含まれます。
- 義務の範囲: 勧誘者には誇大広告と不当勧誘の禁止は適用されますが、重要事項説明や書面交付の義務はありません。
4. 監督処分と罰則
違反行為に対しては、国土交通大臣による指示処分や業務停止命令（最長1年）が下されるほか、罰則も規定されています。
- 事実不告知・不実告知: 最も重く、6月以下の拘禁もしくは50万円以下の罰金（または併科）の対象となります。
- 誇大広告・勧誘報告の怠り: 30万円以下の罰金が科されることがあります。
- 公表: 指示処分や業務停止命令が出された場合、その内容は必ず公表されます。