賃貸借契約において、当事者（貸主・借主）の死亡は契約の終了事由ではなく、その権利義務は原則として相続の対象となります。過去問分析に基づき、貸主・借主それぞれの死亡に伴う法務上のポイントを整理します。
1. 貸主（賃貸人）が死亡した場合
貸主が死亡すると、賃貸人としての地位は相続人に承継されます。
- 賃料債権の帰属: 被相続人の死亡前に支払期限が到来していた未払賃料、および死亡後から遺産分割成立までに発生した賃料は、遺産分割を経ることなく、各相続人が相続分に応じて分割して取得します。
- 賃料支払の義務: 借主は、貸主側の遺産分割が未成立であることを理由に、賃料の支払を拒むことはできません。また、相続人が誰であるか不明な場合は、賃料を供託することで債務不履行責任を免れることができます。
- 敷金返還債務: 死亡前に発生していた返還債務は、各相続人が相続分に応じて負担します。一方、死亡後から遺産分割までの間に発生した債務は、各相続人がそれぞれ全額の返還債務を負うことになります。
2. 借主（賃借人）が死亡した場合
借主の死亡後も賃借権は相続され、契約は存続します。
- 賃料の請求: 相続人が複数の場合、貸主は各共同相続人に対して、賃料全額の支払を請求することが可能です。
- 相続人がいない場合（内縁関係等）: 居住用建物の借主に相続人がいない場合、婚姻の届出をしていないが事実上の夫婦（内縁）承継できます。承継を希望しない場合は、死亡を知った後1か月以内に反対の意思表示をする必要があります。
- 公営住宅の特例: 公営住宅の使用者が死亡した場合、相続人は当然にその使用権を承継するわけではありません。
3. 保証債務とその他の契約
- 連帯保証人の責任: 借主が死亡し、相続人がその地位を承継した後に発生する賃料についても、保証人は引き続き保証債務を負います。また、賃料不払のある借主が死亡した場合、貸主は保証人だけでなく、同居していた配偶者（日常家事債務）に対しても請求可能です。
- 管理受託契約: 管理業者（受任者）またはオーナー（委任者）の死亡により、管理受託契約（委任契約）は原則として終了します。ただし、「死亡によっても終了しない」旨の特約がある場合は存続します。
- 使用貸借との違い: 無償の「使用貸借契約」では、借主が死亡すると契約は終了し、相続されません。
4. 過去問対策の重要ポイント
試験では、「借主が死亡しても契約は当然には消滅しない」という原則と、「内縁の同居人が承継できるのは相続人がいない場合に限られる」という点（相続人がいる場合は、相続人の賃借権を援用して居住する形になる）が非常に出題されやすいため、正確な区別が求められます。
